L’article 606 du code civil énumère ce que le droit appelle les « grosses réparations » : murs, voûtes, poutres, toitures, digues, murs de soutènement et de clôture. En bail d’habitation, cette liste crée un partage théorique simple entre ce qui revient au bailleur et ce qui incombe au locataire. La pratique se révèle plus compliquée, parce que la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement ce partage et interdit toute clause qui le modifierait au détriment du locataire.
Ce que l’article 606 du code civil couvre réellement en bail d’habitation
La confusion la plus fréquente vient du réflexe de transposer la logique du bail commercial au bail d’habitation. En bail commercial, bailleur et preneur peuvent négocier librement la répartition des travaux, y compris ceux de l’article 606. La loi Pinel de 2014 a posé des limites, mais le principe reste la liberté contractuelle.
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En bail d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 verrouille cette liberté. Le bailleur ne peut pas, par une clause du bail, transférer au locataire la charge des grosses réparations. Toute clause de ce type est réputée non écrite. Le propriétaire supporte donc les travaux sur les gros murs, la charpente, les poutres porteuses et la couverture du bâtiment, sans possibilité de s’en décharger contractuellement.
La liste de l’article 606 reste limitative. Elle ne mentionne ni les canalisations encastrées, ni les installations électriques, ni les menuiseries extérieures. Pour ces éléments, la qualification de grosse réparation dépend de leur lien avec la structure de l’immeuble et de la jurisprudence applicable.
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Grosses réparations et travaux de décence : deux obligations distinctes du propriétaire
Le bailleur d’un logement d’habitation est soumis à deux régimes qui se superposent sans se confondre. D’un côté, l’article 606 du code civil lui impose de prendre en charge les réparations structurelles. De l’autre, le décret du 30 janvier 2002 (modifié depuis) définit les critères de décence du logement : sécurité physique, absence de risque pour la santé, performance énergétique minimale.
Un locataire peut donc contraindre son propriétaire à réaliser des travaux lourds en invoquant non pas l’article 606, mais l’obligation de délivrer un logement décent. La réfection d’une toiture qui provoque des infiltrations relève à la fois de la grosse réparation et de la décence. En revanche, le remplacement d’une installation de chauffage vétuste peut relever de la décence sans entrer dans le champ de l’article 606.
Cette distinction a des conséquences sur la procédure. L’action en décence passe par la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection, avec la possibilité d’obtenir une réduction de loyer tant que les travaux ne sont pas réalisés. L’obligation de décence ne peut jamais être écartée par une clause du bail, tout comme les grosses réparations en habitation.
Vétusté du logement : la ligne de partage entre bailleur et locataire
L’article 606 ne traite pas directement de la vétusté, mais celle-ci détermine souvent qui paie. Le décret du 26 août 1987 liste les réparations locatives à la charge du locataire. Ces réparations couvrent l’entretien courant : joints, robinetterie, revêtements de sol, raccords de peinture.
Quand la dégradation ne résulte pas d’un défaut d’entretien du locataire mais de l’usure normale, le propriétaire reprend la main. Un parquet qui se décolle après plusieurs décennies d’usage normal n’est pas une réparation locative. La vétusté exonère le locataire des réparations même listées dans le décret de 1987.
La loi Alur de 2014 a prévu qu’une grille de vétusté puisse être annexée à l’état des lieux, pour objectiver cette usure normale. En pratique, l’usage de ces grilles reste inégal selon les bailleurs. Leur absence ne supprime pas le principe : un bailleur ne peut pas imputer au locataire le coût de la vétusté.
Ce que le locataire ne peut pas exiger au titre de l’article 606
La jurisprudence trace aussi des limites dans l’autre sens. Des décisions de cours d’appel postérieures à 2020 rappellent que lorsque le logement se trouve en copropriété, les travaux votés en assemblée générale et qualifiés d’amélioration (ravalement avec isolation thermique, remplacement d’une chaudière collective par un système plus performant) ne relèvent pas automatiquement des grosses réparations à la charge du bailleur.
Le critère retenu par les juges repose sur la distinction entre conservation de l’immeuble et amélioration du confort. Si les travaux dépassent la simple remise en état et visent une amélioration, le bailleur peut en répercuter une partie au locataire via les charges récupérables, dans les conditions fixées par la loi.
- Travaux de conservation (toiture, murs porteurs, charpente) : à la charge exclusive du bailleur, non récupérables sur le locataire
- Travaux d’amélioration votés en copropriété (isolation par l’extérieur, ascenseur, équipement collectif) : une fraction de la dépense peut être récupérable selon la réglementation applicable
- Travaux d’entretien courant (peintures, joints, robinetterie) : à la charge du locataire pendant la durée du bail, sauf vétusté
Clauses abusives du bail d’habitation : ce que le bailleur ne peut pas imposer
Parce que les concurrents se focalisent sur le bail commercial, un point reste peu documenté : les clauses relatives aux travaux dans les baux d’habitation sont très encadrées. La loi du 6 juillet 1989 établit une liste de clauses réputées non écrites.
Une clause qui mettrait à la charge du locataire les réparations de l’article 606 serait sans effet juridique, même signée par les deux parties. De même, une clause prévoyant que le locataire renonce à demander une mise en conformité du logement aux normes de décence serait écartée par le juge.
Le bailleur conserve toutefois une marge sur les travaux d’amélioration qu’il décide volontairement. L’article 7 de la loi de 1989 impose au locataire de laisser exécuter les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives, sous réserve que ces travaux ne constituent pas une transformation du logement. Le locataire peut demander une réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.
Le cadre du bail d’habitation laisse donc peu de marge de manœuvre au propriétaire pour transférer la charge des grosses réparations. Contrairement au bail commercial où la négociation contractuelle reste le pivot de la répartition, le bail d’habitation fige les obligations respectives. Le bailleur qui souhaite anticiper le coût des travaux structurels a intérêt à provisionner en amont plutôt qu’à chercher des montages contractuels qui seront, dans la majorité des cas, invalidés par le juge.
