À compter du 1er janvier 2026, les amortissements comptables ne seront plus déductibles des revenus locatifs pour les nouveaux investissements en location meublée non professionnelle, tandis que les régimes micro-BIC et réel simplifié subiront un durcissement des seuils d’éligibilité. Les propriétaires qui détiennent déjà des biens sous le statut LMNP conserveront certains avantages, mais la coexistence de deux régimes distincts soulève des interrogations juridiques et fiscales. Les ajustements prévus affectent non seulement la fiscalité immédiate, mais aussi la valorisation des biens et les stratégies de transmission.
Ce que la réforme du LMNP prévoit pour 2026 : panorama des principales mesures
Le projet de loi de finances 2026 redistribue les cartes pour le statut LMNP et les bailleurs privés. Pilotée par le PLF et appuyée par la loi Meur, la réforme cible d’abord les meublés touristiques. L’objectif est limpide : réduire l’attrait fiscal de la location meublée non professionnelle, longtemps considérée comme un eldorado par de nombreux investisseurs.
Pour tous ceux qui investiront après le 1er janvier 2026, la déductibilité des amortissements sur les loyers tirera sa révérence. Impossible, désormais, de gommer les recettes locatives par ce jeu d’écriture comptable. Ce coup de rabot touche directement la rentabilité nette des placements en meublé.
Parallèlement, les règles du micro-BIC, apprécié pour sa simplicité, changent de visage. Le plafond pour les meublés touristiques s’effondre à 30 000 euros de recettes annuelles (contre 77 700 euros auparavant). Le taux d’abattement forfaitaire s’aligne sur le droit commun, passant à 50 %. Pour espérer une fiscalité plus douce, il faudra désormais s’orienter vers le régime réel simplifié, dont l’accès sera lui aussi restreint par des seuils plus élevés.
La réforme consacre enfin une rupture nette entre les biens acquis avant et après l’entrée en vigueur. Ce double régime, source de complexité, pourrait bien accélérer les arbitrages parmi les bailleurs privés. On assiste à une transformation profonde du marché de la location meublée : les investisseurs expérimentés comme les nouveaux venus doivent revoir leurs calculs.
Quelles nouvelles règles fiscales s’appliqueront aux investisseurs en location meublée ?
Le changement fiscal orchestré sur le LMNP bouleverse la donne pour tous les acteurs de la location meublée. Dès l’année 2026, le micro-BIC sera profondément remanié : le plafond de recettes pour les meublés de tourisme classés s’abaissera à 30 000 euros. Les abattements, quant à eux, reculeront à 50 %, là où ils atteignaient 71 % jusqu’ici. Conséquence directe : la part taxable des revenus locatifs augmente, grignotant la rentabilité nette.
Autre chantier : la fin de la déductibilité des amortissements pour les biens acquis à partir de 2026. Ce mécanisme, qui permettait jusqu’alors d’alléger substantiellement la note fiscale, disparaît pour les nouveaux achats. Les investisseurs devront donc composer avec une fiscalité plus lourde et une marge de manœuvre réduite pour optimiser leur imposition.
Le régime réel reste accessible à ceux prêts à s’engager dans une comptabilité plus approfondie, mais avec des seuils d’entrée rehaussés. Pour les propriétaires ayant acheté avant 2026, un régime transitoire s’appliquera. La coexistence de ces deux systèmes, l’un réservé aux anciens, l’autre aux nouveaux venus, ajoute une couche de complexité à la gestion patrimoniale.
Pour clarifier les évolutions en jeu, voici les principaux points à retenir :
- Micro-BIC : plafond de recettes abaissé et abattement réduit
- Régime réel : accès plus restreint, amortissements réservés aux anciens investissements
- Revenus fonciers : pas de modification pour les locations nues
Progressivement, la fiscalité des meublés touristiques s’aligne sur celle des locations traditionnelles. Les arbitrages fiscaux n’ont jamais été aussi délicats, et la rentabilité doit désormais s’apprécier selon de nouveaux critères.
Stratégies d’optimisation face aux évolutions du régime LMNP
Les investisseurs ne retrouveront plus les leviers fiscaux d’hier. Pourtant, la réforme du statut LMNP n’éteint pas toute marge de manœuvre. Des pistes subsistent pour maintenir la rentabilité d’un investissement locatif, à condition de repenser son approche.
Premier axe : le choix du bien prend une place centrale. Les meublés touristiques classés, situés dans les secteurs à forte demande, deviennent des cibles prioritaires. Les différences de rentabilité entre segments vont s’accentuer, imposant une analyse rigoureuse des perspectives de valorisation et des flux financiers.
L’arbitrage entre régime micro et régime réel se complique. Le régime réel garde tout son sens pour ceux qui acceptent une gestion plus technique, notamment grâce à la déduction des charges courantes. Pour les investisseurs ayant franchi le pas avant 2026, la possibilité de poursuivre l’amortissement reste un avantage tangible.
Quelques pistes à explorer :
- Évaluer l’impact fiscal de chaque bien ou projet en tenant compte de la nouvelle donne sur les abattements et la disparition progressive des amortissements.
- Penser à la structuration du patrimoine : basculer vers la location meublée professionnelle (LMP) ou opter pour une société (SCI à l’IS, SARL de famille) peut convenir à certains profils.
- Ne pas négliger la question de la TVA immobilière pour les locations de courte durée, en particulier en résidence services ou pour les meublés touristiques classés.
Le déficit reportable du régime réel demeure un outil efficace pour absorber une partie des revenus imposables, à condition de maîtriser les subtilités comptables. Il peut aussi être pertinent d’explorer d’autres formes de location ou de réajuster son portefeuille, en réponse à l’évolution de la fiscalité.
Impact sur la rentabilité et perspectives pour le marché locatif meublé
Le statut LMNP entre dans une nouvelle ère, et la rentabilité des locations meublées va devoir s’ajuster. Les marges se resserrent, surtout pour les actifs récents ou situés dans les zones les plus tendues. L’amortissement, qui faisait office de bouclier fiscal, va progressivement disparaître pour les nouveaux investisseurs, limitant la capacité à alléger l’imposition sur les revenus locatifs. Les décisions d’arbitrage, conserver, vendre ou repositionner son bien, deviendront plus fréquentes.
Dans les grandes villes, la tension sur le marché locatif meublé ne se relâche pas. L’encadrement des loyers et le renforcement des exigences en matière de diagnostic de performance énergétique ajoutent une pression supplémentaire. Les investisseurs doivent désormais jongler entre optimisation financière et anticipation de la valorisation à moyen terme. Beaucoup réorientent leur attention sur les biens meublés classés ou les résidences avec services, jugés plus résistants face aux bouleversements réglementaires.
À court terme, les perspectives restent contrastées. Les meublés touristiques classés pourraient garder un léger avantage grâce à des abattements plus favorables. D’autres segments, en particulier dans les villes de taille moyenne où la demande fléchit, devront se réinventer. Désormais, la gestion des plus-values immobilières et la durée de détention prennent un nouveau relief dans la stratégie des bailleurs privés, qui scrutent de plus près la trajectoire de leur investissement.
Le paysage locatif meublé ne sera plus jamais tout à fait le même. Les investisseurs avisés savent que la pierre, même remaniée par les textes, réserve toujours son lot de surprises, et d’opportunités à saisir.
