Un salaire versé depuis moins de trois mois ne garantit pas son intégration dans le calcul de l’endettement. Les primes exceptionnelles, même versées chaque année, sont souvent exclues du dossier. Les pensions alimentaires reçues peuvent être partiellement comptabilisées, sous réserve de justificatifs stricts.
Les banques appliquent des filtres différents selon la nature des revenus, la stabilité de l’emploi ou la régularité des versements. Certaines ressources, pourtant perçues chaque mois, sont systématiquement ignorées lors de l’examen d’une demande. Ce traitement différencié détermine la capacité d’emprunt réelle et l’accès au financement immobilier.
Quels types de revenus la banque retient-elle vraiment pour un prêt immobilier ?
La banque examine chaque source de revenu à la loupe avant d’accepter un dossier de prêt immobilier. Pour elle, le salaire d’un CDI ou d’un fonctionnaire titulaire reste l’étalon. Le salaire fixe, le 13e mois et les pensions de retraite sont pleinement pris en compte, tout comme les pensions de réversion et alimentaires, à condition de pouvoir en prouver la régularité.
Du côté des revenus variables, primes contractuelles, commissions, heures supplémentaires,, la banque se montre prudente. Seuls ceux qui affichent une continuité, souvent lissée sur deux ou trois ans, entrent dans le calcul. Les primes exceptionnelles et gratifications ponctuelles restent quasi systématiquement écartées. Même sort pour les remboursements de frais de déplacement ou les recettes non déclarées.
Pour les indépendants, la règle ne tolère aucune entorse : seuls les bénéfices d’entreprise ou revenus non salariés issus d’une activité solide, avec plus de trois ans d’existence, sont retenus, sur la base d’une moyenne triennale. Dividendes et plus-values rejoignent la liste uniquement s’ils présentent une réelle constance.
Revenus locatifs et prestations sociales : un traitement nuancé
Concernant les revenus locatifs, la banque procède à une décote : selon l’établissement, seuls 70 à 90 % des loyers encaissés seront pris en compte. La même prudence s’applique aux revenus issus de SCPI. Quant aux allocations familiales, au complément familial, à l’allocation de soutien familial ou à l’Allocation adultes handicapés (AAH), elles peuvent peser dans la balance si leur versement se maintient sur presque toute la durée du crédit.
Pour clarifier quelles ressources entrent dans le montage financier, voici quelques exemples de revenus généralement intégrés ou écartés :
- La plupart des prêts aidés et l’apport personnel du co-emprunteur sont valorisés dans le plan de financement,
- Certaines prestations compensatoires ou rentes viagères trouvent leur place dans le calcul,
- En revanche, les allocations chômage de courte durée, la PAJE, les rentes temporaires et les revenus trop irréguliers sont systématiquement laissés de côté.
La banque privilégie la stabilité et la régularité pour bâtir un dossier solide, capable de rassurer sur la viabilité du remboursement.
Stabilité, régularité, spécificités : ce que les établissements examinent dans votre dossier
Dès le départ, la banque réclame un ensemble de justificatifs de revenus, de charges et d’apport personnel. Ce qu’elle observe en priorité : la stabilité et la régularité des ressources. Si le salaire varie d’un mois sur l’autre, seule la moyenne sur deux à trois ans sera retenue, à condition que l’employeur et le poste témoignent d’une certaine ancienneté. Même vigilance pour les revenus non salariés : trois ans d’activité avérés, bilans comptables à l’appui, sont généralement exigés.
Le calcul du taux d’endettement s’impose comme la règle du jeu. Il s’évalue ainsi : [(charges fixes + mensualités diverses) / revenus pris en compte] x 100. Le HCSF fixe la limite à 35 %. Si le ratio est inférieur, la demande a de bonnes chances ; au-delà, il faut argumenter et présenter des garanties solides pour espérer une validation. Les allocations familiales, par exemple, ne sont prises en compte que si elles couvrent la majeure partie de la durée du crédit immobilier.
Un apport personnel conséquent améliore nettement la capacité d’emprunt. La cohérence entre le montant demandé, le reste à vivre et la durée du crédit pèse aussi lourd dans la décision. Côté assurance, la banque impose une couverture décès, invalidité, parfois perte d’emploi, avec des conditions spécifiques pour les cas de santé complexes (convention Aeras).
Pour renforcer son dossier, il peut être judicieux de solliciter un courtier. Son expertise permet de présenter une demande optimisée, de simuler la capacité d’emprunt, d’affiner le choix du prêt et de négocier le taux auprès de plusieurs banques. Structurer sa démarche, s’adapter à son profil, c’est souvent ce qui fait pencher la balance.
Simuler sa capacité d’emprunt : un outil précieux pour préparer sa demande
Avant même de rencontrer un banquier, estimer sa capacité d’emprunt s’avère une démarche stratégique. Ce calcul, loin d’être accessoire, permet d’ajuster son projet aux réalités du marché et aux exigences des établissements financiers. Plusieurs paramètres entrent en jeu : revenus stables, charges fixes, apport personnel, mais aussi la durée du prêt et le taux d’intérêt proposé.
La plupart des simulateurs s’appuient sur cette formule : (revenus mensuels, charges récurrentes) x 35 %. Ce plafond, fixé par le HCSF, détermine la mensualité maximale supportable. En affinant la simulation, l’acheteur potentiel peut adapter son projet : rallonger la durée du crédit, augmenter son apport, ou cibler un bien plus accessible.
Pour mieux comprendre la diversité des solutions de financement envisageables, voici les options généralement proposées :
- prêt à taux zéro (PTZ), accessible sous conditions de ressources,
- prêt d’accession sociale (PAS), permettant de financer jusqu’à 100 % du projet hors frais de notaire,
- prêt conventionné, ouvert sans condition de ressources,
- prêt épargne logement via un PEL ou CEL,
- Différentes formules de prêt relais ou in fine.
Les outils de simulation donnent aussi un aperçu du reste à vivre une fois les mensualités déduites, un indicateur que la banque surveille de près pour s’assurer de l’équilibre budgétaire du futur propriétaire. S’appuyer sur les conseils d’un courtier ou sur un simulateur en ligne, c’est prendre une longueur d’avance : la vision du projet s’éclaire et la négociation démarre sur des bases concrètes, loin des promesses floues.
La réalité du crédit immobilier tient souvent à une série de vérifications méthodiques, de chiffres alignés et de perspectives ajustées. Préparer son dossier avec rigueur, c’est ouvrir la porte à des projets qui tiennent la route, face à des banques peu enclines à la fantaisie.
