Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste de onze catégories de meubles et équipements pour qu’un logement soit qualifié de location meublée. Cette liste s’applique à tout bail meublé d’habitation, y compris en colocation. La question se pose : faut-il adapter ou multiplier cette liste lorsque plusieurs locataires partagent le même logement ?
Liste meublé en colocation : une seule obligation légale, pas une par colocataire
Le texte réglementaire ne distingue pas la colocation de la location classique. Les équipements obligatoires s’apprécient pour l’ensemble du logement, pas par occupant. Un seul réfrigérateur, une seule table, un seul jeu de plaques de cuisson suffisent, même si quatre personnes cohabitent.
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La nuance concerne les chambres. Chaque pièce utilisée comme chambre doit disposer de sa propre literie (avec couette ou couverture) et d’un dispositif d’occultation des fenêtres. Des étagères de rangement doivent aussi être présentes dans chaque chambre pour qu’elle soit considérée comme un espace de sommeil autonome.
Pour les espaces communs (cuisine, salon, salle de bains), la liste reste identique à celle d’un meublé occupé par une seule personne. Le propriétaire n’a aucune obligation de doubler la vaisselle ou les ustensiles de cuisine en proportion du nombre de colocataires, même si c’est recommandé en pratique.
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Bail unique ou baux individuels : impact sur l’inventaire du mobilier
Le type de bail change la gestion de l’inventaire, pas la liste elle-même. En colocation meublée, deux configurations existent : le bail unique signé par tous les colocataires, ou des baux individuels par chambre.
Bail unique de colocation
Un seul inventaire couvre l’intégralité du logement, parties communes et chambres comprises. Chaque colocataire signataire doit en recevoir un exemplaire. L’inventaire est annexé au bail et signé par toutes les parties lors de l’état des lieux d’entrée.
Baux individuels par chambre
Avec des baux séparés, la pratique recommandée consiste à établir un inventaire par chambre. Chaque locataire signe pour les meubles présents dans son espace privatif. Les équipements des parties communes (cuisine, salon) figurent sur un document commun ou sont annexés à chaque bail individuel.
Cette distinction a un effet concret sur la répartition des responsabilités en cas de dégradation. Sans inventaire individualisé, le bailleur peine à prouver quel colocataire a endommagé un meuble spécifique, ce qui complique la retenue sur le dépôt de garantie.
Mobilier obligatoire en location meublée : les onze catégories du décret 2015-981
Que le logement soit en colocation ou non, la liste reste identique. Voici les éléments imposés par le décret :
- Literie avec couette ou couverture dans chaque chambre
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil (volets, stores ou rideaux)
- Plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation ou congélateur séparé
- Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant pour les occupants
- Table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
L’absence d’un seul de ces éléments expose le bailleur à une requalification du bail en location vide. Les conséquences sont lourdes : le bail passe d’une durée d’un an renouvelable à trois ans, le régime fiscal LMNP peut être remis en cause, et le locataire peut exiger l’application des règles du bail nu (préavis, congé, renouvellement).
Colocation meublée LMNP : ce que la mutualisation change en pratique
Le statut LMNP attire de nombreux propriétaires vers la colocation meublée pour ses avantages fiscaux (régime micro-BIC ou réel). La tentation est alors de mutualiser au maximum les équipements pour réduire l’investissement initial.
La mutualisation fonctionne pour les gros équipements des parties communes. Un seul lave-linge, un seul aspirateur, une seule table de salle à manger suffisent juridiquement. En pratique, certains bailleurs proposent des colocations dites « écoresponsables » avec des achats mutualisés au-delà du minimum légal.
La literie et les rangements ne se mutualisent pas. Chaque chambre doit être équipée de façon autonome. Un propriétaire qui fournit trois lits pour quatre chambres n’est pas en conformité, même si un colocataire affirme préférer dormir sur un canapé.
Vaisselle et ustensiles : la notion de « nombre suffisant »
Le décret exige de la vaisselle « en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ». En colocation, cela signifie que le nombre d’assiettes, de verres et de couverts doit correspondre au nombre de colocataires prévus au bail. Quatre colocataires impliquent au minimum quatre sets complets.
Ce point est régulièrement source de litiges. L’inventaire d’entrée doit détailler précisément le nombre de chaque élément pour éviter toute contestation au départ.
Risque de requalification et précautions pour le bailleur en colocation
Le risque principal n’est pas d’avoir une liste différente en colocation, mais de ne pas respecter la liste standard dans chaque chambre. Les contrôles et litiges portent presque toujours sur deux manquements :
- L’absence de literie ou de rangement dans une chambre louée individuellement
- Un inventaire incomplet ou non signé par chaque colocataire
- Des équipements de cuisine en quantité insuffisante par rapport au nombre d’occupants déclarés
Pour sécuriser le bail, le bailleur a intérêt à rédiger un inventaire détaillé pièce par pièce, au faire signer individuellement, et à conserver des photos datées. En cas de bail individuel, un inventaire par chambre limite les litiges sur le dépôt de garantie.
La liste meublé pour location meublée en colocation n’est donc pas juridiquement différente de celle d’un meublé classique. La différence se situe dans l’application pratique : plus de chambres à équiper individuellement, plus d’inventaires à gérer, et une vaisselle calibrée au nombre réel d’occupants. Le décret 2015-981 reste la seule référence, que le logement accueille un locataire ou cinq colocataires.
